Cái chết của người thân thuộc và vấn đề thuế đối với căn nhà

Wednesday, December 08, 2004 Ngô Đồng


Chúng tôi đọc thấy trên một trang nhà của Hiệp Hội Địa Ốc Hoa Kỳ một câu hỏi và lời giải thích của một chuyên gia về thuế bất động sản về một vấn nạn người ta có thể gặp bất ngờ một dịp nào đó trong đời. Cha mẹ qua đời để lại ngôi nhà cho các con, vấn đề chia tài sản và vấn đề thuế có nhiều rắc rối. Chúng tôi trình bày vấn đề ở đây theo ý kiến của chuyên viên tư vấn pháp luật về thuế bất động sản để chúng ta cùng hiểu vấn đề. Dưới đây là câu hỏi:

“Mẹ tôi chết cách đây 3 năm và cha tôi cũng qua đời một năm sau đó. Cha tôi để di chúc cho căn nhà cho 3 chị em tôi (hai bà chị và tôi). Một trong hai bà chị của tôi sống trong căn nhà với ba tôi trong 4 năm qua và bây giờ cũng vẫn còn sống ở đó. Tôi là người được chỉ định là người đứng ra quản trị căn nhà (Executor) nhưng đến nay tôi vẫn chưa làm thủ tục chuyển tên sở hữu chủ (title transfer). Cả ba chúng tôi đều đồng ý rằng tôi và một bà chị khác sẽ nhường toàn thể căn nhà lại cho bà ấy.

Câu hỏi của tôi liên quan đến vấn đề thuế tiền lời bán căn nhà (capital gain tax). Nếu chị tôi bán căn nhà sớm hơn hạn kỳ 2 năm bà ấy ở trong căn nhà (sau khi chủ quyền đã sang tên xong cho bà, theo luật thuế hiện hành, bà ấy có bị bắt phải đóng thuế trên số tiền lời tính trên trị giá của căn nhà hoặc là kể từ khi cha chúng tôi chết hoặc từ khi chúng tôi chuyển nhượng chủ quyền hoàn toàn cho bà làm chủ? Một khiá cạnh khác, bà ấy đã ở trong căn nhà đó suốt 4 năm qua, vậy bà ấy có được hưởng khoản miễn thuế trên số tiền lời bán căn nhà lên đến $250,000 không?”

Sau đây là câu trả lời:

Có rất nhiều vấn đề được đặt ra trong số các câu hỏi vưà nêu.

Trước hết, vấn đề là cha mẹ của ông A (hãy tạm gọi như vậy để cho tiện) đứng tên chủ quyền trên căn nhà (take title) như thế nào ? Là “tenants in common” hay “joint tenants” vì mỗi trường hợp được giải quyết về vấn đề thừa kế bất động sản khác nhau.

Nếu cả hai làm chủ theo hình thức “joint tenants” (tức là hai người đồng là chủ toàn thể bất động sản và khi người này qua đời thì người kia thừa hưởng trọn vẹn các tài sản chung để lại) thì khi người mẹ chết, chủ quyền bất dộng sản tự động được chuyển sang tên người cha của ông A. Rồi khi cha ông A chết, di chúc của ông cụ sẽ xác định vấn đề thừa kế tài sản của ông cụ để lại, trong đó có ngôi nhà.

Nhưng nếu vì lý do gì đó mà hai cụ lại đứng tên làm chủ căn nhà theo hình thức “tenants in common”,(tức trường hợp mỗi người chỉ làm chủ có 50% tài sản chung) thì khi mẹ của ông A qua đời, phần tài sản thuộc quyền sở hữu của bà cụ phải được bán qua tòa án (probate sale) để phân chia. Bởi vậy, điều trước nhất là phải biết hai cụ đã đứng tên làm chủ căn nhà dưới hình thức nào. (Mua một căn nhà do tòa án bán phức tạp hơn mua nhà do ngân hàng tịch thu).

Tại hầu hết các tiểu bang Hoa Kỳ, người được chỉ định quản trị (Executor cũng còn được gọi là Personal Representative) đương nhiên được hưởng quyền đứng tên làm chủ bất động sản khi người thân của mình (chủ bất động sản) qua đời. Đồng thời, người có quyền thừa kế có thẩm quyền bán hay chuyển nhượng quyền sở hữu sang cho người được thừa hưởng khác (beneficiaries). Nếu người chủ bất động sản qua đời mà không để lại chúc thư (will), mỗi tiểu bang đều có đạo luật về vấn đề thừa hưởng tài sản của người quá cố để lại gọi là “instestacy laws”.

Như vậy, trong trường hợp của ông A, người cha của ông đã để di chúc lại nói trao quyền thừa kế căn nhà lại cho 3 chị em của ông.

Hãy đưa ra một thí dụ cụ thể để giải thích cho dễ.

Coi như ông bà cụ của ông A mua căn nhà nói trên 25 năm trước với giá $50,000. Cũng tạm giả định là ông bà cụ không hề tân trang sửa chữa thêm gì vào cho căn nhà để giản dị vấn đề. Khi bà cụ qua đời, căn nhà trị giá trên thị trường khoảng $300,000. Nhưng khi ông cụ qua đời một năm sau, căn nhà được định giá khoảng $400,000.

Trong bất cứ chuyện tính thuế tiền lời (capital gain tax) nào, cũng có phần gọi là căn bản để tính thuế (basis) tức giá mua cộng thêm các phí tổn sửa chữa, tân trang v.v...Trong thí dụ nói trên, chúng ta đã giả định là căn nhà không có tốn kém gì thêm trong suốt 25 năm làm chủ. Và căn nhà này cũng không phải là nhà cho thuê, nên cũng không có vấn đề chiết cựu (depreciation) được cộng ngược lại.

Tuy nhiên có một khái niệm được gọi là “stepped-up basis” tức là trị giá căn nhà khi ông cụ của ông A qua đời, nói một cách vắn gọn. Có một phương pháp định trị giá bất động sản khác nhưng rất phức tạp để trình bày chi tiết trên bài báo có tính cách tổng quát này, nhưng phương pháp này cho người ta xác định căn bản trị giá vốn (basis) ở thời điểm 6 tháng sau khi cái chết xảy đến.

Vào thời điểm đó, căn nhà được định giá $400,000 và như vậy, 3 chị em ông A được chia nhau mỗi người một phần của bất động sản trị giá $133,333. Ở đây, câu hỏi được đặt ra là ông A tính cho bà chị phần thừa kế của ông như là món quà tặng (gift) hay là ông bán lại phần trị giá sở hữu của ông trong bất động sản cho bà chị? Vì hai trường hợp có hậu quả về thuế khác nhau.

Nếu ông A định tặng cho bà chị phần quyền lợi mà ông được thừa hưởng trong căn nhà, trường hợp này phải giải quyết theo thuế quà tặng (gift tax). Ông A không phải trả đồng tiền thuế “gift tax” nào nhưng ông vẫn phải nộp bản khai thuế gọi là “Gift Tax Return” cho Sở Thuế Liên Bang IRS. Sau này, có thể sẽ có nhiều hệ quả liên hệ tới ông và cho tài sản của ông về vấn đề thuế.

Trái lại, nếu ông bán lại phần quyền lợi của ông trong căn nhà dựa vào trị giá căn nhà được định là $400,000, ông A không phải bận tâm gì về thuế bán phần trị giá nhà của ông cho người chị. Bởi vì khi ông cụ của chị em ông A chết, căn nhà trị giá $400,000 và ông bán lại căn nhà với giá cũ (basis) , không có lời khi bán nên không có tiền thuế nào phải đóng. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người chị của ông phải trả ngược lại cho di sản (estate) số tiền $266,666 tức là phần sai biệt giữa trị giá căn nhà $400,000 trừ ra phần mà bà được thừa hưởng.

Còn đối với vấn đề bà chị ông A sống trong căn nhà đó suốt 4 năm qua, bây giờ lại là đề tài cần nói tiếp.

Vào ngày ông cụ qua đời, căn bản tài sản cuả bà được thừa hưởng là $133,333. Nếu cả ông A và một bà chị khác đều tặng phần quyền lợi của họ cho bà này, căn bản trị giá tài sản (để chịu thuế) của bà là $400,000. Căn bản trị giá tài sản của người cho (basis of donor) trở thành căn bản trị giá tài sản cuả người được cho (basis of donee) tức là “gift recipient”.

Bà chị ông A đã sống liên tục trong căn nhà suốt 4 năm qua có được hưởng lợi ích từ chuyện miễn trừ thuế trên tiền lời bán nhà không, nếu bà bán căn nhà trước hạn kỳ bà đứng tên làm chủ căn nhà 2 năm? Chắc chắn là không. Cho tới khi ông cụ chết, bà chị ông A dù ở đó vẫn không phải là chủ ngôi nhà. Chỉ khi nào trên giấy tờ, bà là người làm chủ thật sự thì từ lúc đó, vấn đề thuế mới được đặt ra liên quan đến căn nhà do bà làm chủ.

Theo luật lệ thuế liên bang, người nào muốn được chước giảm một phần tiền thuế trên tiền lời bán nhà trước khi ở đủ ít nhất 2 năm liên tiếp trong đó, phải hội đủ một số điều kiện bất khả kháng. Thí dụ, vấn đề sức khoẻ, hoặc bị thuyên chuyển sở làm đi xa. Trường hợp như vậy, có thể được giảm thuế trên tiền lời bán nhà một phần (pro-rated exemption).

Các vấn đề liên quan tới thuế bất động sản rất phức tạp, vị nào ở trong hoàn cảnh tương tự hoặc các trường hợp khác, nên tìm gặp giới luật sư về thuế và cả chuyên viên về thuế để được họ cố vấn.

nguồn: nguoiviet online